Kiralananın Ayıplı olması ve Fesih Hakkı

Kiralanan Taşınmazın büyük oranda tamir istemesi ve buna benzer diğer ayıplı durumlarda kiracının ne yapacağı noktasında büyük soru işaretleri oluşmaktadır.

Kanun koyucu bu noktada Türk Borçlar Kanununda bir takım düzenlemelere yer vermiştir.

Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin kurulması için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterlidir. Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bir halde teslim ve bu halde bulundurma edimine karşılık, kiracıdan kira bedelinin ödenmesini istemeye hak kazanır. Bu sebeple kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen karşılıklı bir borç sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde, kiracının edime olan menfaati kira sözleşmesi süresince devam ettiği için, kiraya veren bu süre zarfında kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. İşte bu sebeple kira sözleşmesi, kira bedelinin genelde dönemli edimlere dayalı olarak ödendiği sürekli bir borç ilişkisidir.

Kiralanan şeyin ayıpları kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Kiraya verenin bu sorumluluğu, kiralananın akdin amacına uygun şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak, yahutta bu kullanma ve işletmeyi önemli derecede azaltan ayıplardan kaynaklanabileceği gibi, kiralananın kullanımına etki etmeyen önemli olmayan ayıplardan da kaynaklanabilecektir. İşte kiraya verenin bu ayıplardan sorumlu tutulmasına ayıba karşı tekeffül borcu denilmektedir.

Kiralananın ayıpsız olarak teslim edilmesi ise bir yan yükümlülük teşkil eder. Yan yükümlülükler, asli edim yükümlülüğünün gereği gibi yerine getirilmesine hizmet eden sözleşmesel yükümlülüklerdir. Dolayısıyla ayıptan doğan sorumluluğun gerçekleştiği her durumda kiraya verenin bu yan yükümlülüğünü ihlal etmesi söz konusu olmaktadır. Kanun koyucunun kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu hükümlerini kaleme almasındaki asıl amacı; kiracıyı etkin bir şekilde korumak ve ona hukuki bir statü sağlamaktır.

Kiraya verenin Borçları

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Türk Borçlar Kanunu 301

Taşınmaz sahibi kiraya vermiş olduğu konutu veya iş yerini kullanıma elverişli olarak sunmak ve sözleşme süresi boyunca bunu korumak zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırılık Kiraya veren bakımından borca aykırılık teşkil edecektir.

Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

TBK 305

Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, Sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

4.6.1958 tarihli Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı ile (E. 1958/15, K. 1958/6) ayıp halinde istenirse Borçlar Kanunu’nun özel olarak düzenlenmiş ayıp hükümlerine, istenirse de TBK m. 32‟de yer bulan saikte yanılma hükümlerine dayanılabileceği hüküm altına alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu m. 30’daki sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşmeyle bağlı olmaz” hükmüyle, her yanılmanın değil ancak esaslı yanılmanın bir iptal sebebi olacağı vurgulanmıştır. Bu durumunda taraflardan birinin, sözleşmenin niteliğinde, sözleşmenin konusunda, diğer tarafın şahsında veya edimin miktarında yanılması halinde, yanılan taraf sözleşmeyle bağlı olmayacaktır

Ayıp Nedeni ile Kira Bedelinde İndirim Talep Etme Hakkı

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Ayıptan Dolayı Zararın Giderilmesini Talep Etme Hakkı

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe,kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.