Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Halleri 2021

Kira Sözleşmesi

Genel Hükümler

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

* Şekil serbestisi esastır. (TBK m.12 ) Sözlü , yazılı (adi yazılı veya resmi ) yapılabilir.

* Kira ilişkisinin ispatı HMK m.200 uyarınca yıllık kira bedeli tutarı 2021 yılı için 4.880 TL’yi aştığında tanıkla ispat olunamaz. Kesin delillere başvurulması gerekir. (Senetle İspat Zorunluluğu)

* Bazı özel kanunlarda geçerlilik için şekil şartı aramıştır. Örneğin; Sivil havacılık kanununu uyarınca hava taşıtlarının kiralanması , 2886 sayılı DİK m.57/l hükmü , TMK. m. 1009 uyarınca taraflar, kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek isterlerse kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.

* Tapu kütüğüne şerh için (Nizam.77.md ) imzası noterde onaylı sözleşme ibrazı gerekir.

Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi (TBK 350 ve 351)

Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Kişiler karşılıklı olarak kira ilişkisi kurma noktasında iradelerini açıklamaları durumunda kira ilişkisi kurulur. Kişiler bozma iradesiyle de kira sözleşmesini her zaman sona erdirme hakkın sahiptirler.  Ancak kişiler anlaşamadığı durumda kira sözleşmesi ile bağlı olup kanunun icaz verdiği durumlar dışında kira sözleşmesini sona erdiremezler. Türk Borçlar Kanunun 350 ve 351. maddelerinde ev sahibinin/kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesih etme hakkını düzenlemiştir. Bu hakkı kanun bildirim yoluyla yahut dava yoluyla kullanılmasını öngörmüştür.

 

A. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

1)Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Sona Erdirme.

Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde kira sözleşmesinin bildirim yoluyla hangi şartlarda sona erdirileceği düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatıldığı kabul edilir. Kiraya veren,  kira sözleşmesinin süresinin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Fesih bildiriminde, fesihten farklı olarak fesih bildirimi beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; bilakis kira sözleşmesi fesih bildiriminin karşı tarafa ulaştığı tarihten kanunun öngördüğü sürenin, yanı fesih (sona erme) süresinin sonuna kadar hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam eder. Dolayısıyla fesih bildiriminde bulunulduktan sonra kira sözleşmesi kanunda (veya sözleşmede) öngörülen sona erme süresinin dolmasıyla sona erer! (176 Gümüş, s. 256.)

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

 

1) Dava Yoluyla Kira Sözleşmesini Sona Erdirme.

 

Tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için mümkün olup; diğer kira sözleşmelerinin tahliye davası ile sona erdirilebilmesi mümkün değildir. (194 Gümüş, s. 316.)
Kiralanan taşınmazların tahliyesi için ilamsız takip yoluna başvurulması da iki durumda mümkündür. Bu iki durum:

ILAMSIZ TAKIPKIRA BEDELININ ODENMEMESI ICRA TAKIBI YAZILI KIRA SOZLESMESI TAHLIYEICRA TAKIBI 1

  1. Kira bedelinin ödenmemesi
  2. Kira süresinin sona ermesidir.

Kanunda belirtilen bu iki hal dışında, kiralanan yerin tahliyesi isteniyorsa, TBK’da belirtilen şartların oluşması ve buna bağlı olarak tahliye davası açılarak ilam alınması, ilama göre ilamlı icra takibi yapılması gerekir. Bununla birlikte TBK m. 354’te konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye bakımından “dava sebeplerinin sınırlılığı” düzenlenmiştir. Kanun maddesi dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesini yasaklamıştır. Burada mutlak bir yasaktan ziyade nisbi bir yasak söz konusudur. (196 Acar, s. 27.) Kiracı aleyhine değiştirilemezken kiracı lehine değişiklik getirilebilir.

Kira süresinin bitmesi, ilamsız icranın para alacağına yönelik olmasına ilişkin kuralın tam bir istisnasıdır. Diğer bir ifade ile ilamsız icra takibi; aslen para ve teminat alacakları için öngörülen, cebri icra yoludur. Kanun istisnai olarak para alacağı olmayan “kira sözleşmesinin sona ermesi” sebebiyle ilamsız takip yapma hakkı kişilere tanımıştır. İlamsız icra yolunda kişinin elinde herhangi bir belge bulunmasa dahi bu yola başvurabilir .Ancak bedelin ödenmemesi sebebiyle tahliye de yazılı kira sözleşmesi aranmazken, kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız takipte “yazılı” kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Kanun koyucu nimet/külfet dengesini bu şekilde korumuştur. Kira sözleşmesi dışında (örneğin, haksız işgal), tahliye genel hükümlere göre talep edilmelidir.

 

a) Kira Başlangıç Ve Süresi Konusunda Uyuşmazlıkların İspatı;

Kira sözleşmesinin başlangıç süresi kişiler tarafından bilinmediği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu gibi uyuşmazlıklar genel itibariyle sözlü kira akidlerinde yahut yazılı olmakla birlikte kira kontratının kaybedilmesi, taşınmazın yeni satın alınan malike kira sözleşmesinin verilmemesi gibi durumlarda ortaya çıkabilmektedir. Kişiye açılacak olan tahliye davasında süreye uyulması için kira sözleşmesinin başlangıcının ve süresinin ispati gerekmektedir. Davacı bu hususu yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmak üzere iki farklı şekilde ispat edebilmektedir. Bu ispatlar:

Yazılı akittekinin inkarında , aksi yine yazılı belge ile ispat olunur. Örneğin; davalı yazılı kira sözleşmesindeki kira başlangıcının doğru olmadığını söylerse bunu yazılı bir delille ispat etmesi gerekir. Bu hususta tanık dinlenilmez.

Sözlü akitte ise kira akdinin varlığının ispat edilmiş olması halinde ; başlangıç ve süresi yönünden tarafların her zaman tanık dinletme imkanları vardır (İspat için elektrik doğalgaz ve su abonman tarihlerinden yararlanılabilir. Yine evi taşıyan nakliyeci de tanık olarak dinletilebilir.)

İspat yükü kendisinde olanın Kira başlangıç tarih ve süresi olarak bildirilen tarihe karşı çıkması halinde ; ispat külfeti iddia edende olmakla bu iddiasını kanıtlamak zorundadır.

İddia eden kanıtlayamadığı takdirde karşı tarafın kabulünde olup bildirdiği tarih ve süreye itibar edilir. (Hikmet Kanık Y.3.HD)

Ev Sahibinin Dava Açmadan Kiracıyı Evden Zorla Çıkarması Durumu

 

Kiraya veren kişi, kiracıyı taşınmazdan zorla çıkarmak için ya sulh hukuk mahkemesine dava açarak tahliye ilamı alıp, ilamlı icra yoluna başvurmalı yahut taşınmazların ilamsız tahliyesi yoluna başvurmalıdır! Kiraya verenin kira alacağını zorla almaya kalkışması “ ihkakı hak (kendiliğinden hak alma suçunu)” oluşturur. Kiraya verilen taşınmazdan kiracıyı kendisinin zorla çıkartmaya çalışması ise “konut dokunulmazlığını ihlal” ve “yaralama” gibi suçların oluşmasına sebebiyet verecektir.  Bu nedenle kiracıyı evden tahliye etmek isteyen kiraya veren, mutlaka hukuki yardımından yararlanması gerekir.

 

Yargıtay İçtihatlarıyla Dava Açmaya Yetkili Kılınanlar

A.KİRAYA VEREN OLMAYAN MALİKİN DAVA HAKKI OLMADIĞI DURUMLAR

a. Taahhüt nedenine dayalı tahliye (TBK m.352/1) 1

b. Akde aykırılık nedeniyle tahliye (TBK m. 316 )

c. Aynı ilçe veya beldede taşınmaz edinme sebebine dayalı tahliye davası (TBK m.352/son)

d. Kiralananda bulunan alt kiracıya karşı ALACAK davası açma HAKKI vs.

B.KİRAYA VEREN OLMAYAN MALİKİN DAVA HAKKI OLDUKLARI

a. İhtiyaç /gereksinim nedeniyle Tahliye ( TBK m. 350/1 ),

b. Yeniden inşa veya imar nedeniyle esaslı onarıma dayalı Tahliye (TBK m.350/2)

c. (Temerrüt ihtarı öncesinde ödeme ihtarı çekilmiş olmak şartıyla ) Temerrüde dayalı Tahliye
(TBK m.315),

d. Öncesinde ödeme ihtarı bulunduğunda iki haklı ihtardan (TBK m.352/2 )
tahliye davası açabilir.

(Hikmet Kanık Y.3.HD)

Yukarda sayılan dava açma hakları kanunda yer almayan ancak Yargıtay’ın ilke kararları doğrultusunda ortaya çıkan haklardır. Dava açarken bu durumlara dikkat edilmesi gerekir.

1)YARGITAY 6.H.D Esas No.2006/12639 Karar No.2007/1197 Karar Tarihi:13.02.2007

C. BİRLİKTE MÜLKİYET HALİNDE KİRAYA VEREN TARAFI OLMA (TMK m. 691, m.702 ) 1
1. Paylı mülkiyet ( TMK m.691)

Kiralananın birlikte mülkiyet konusu olması halinde fesih işleminin nasıl yapılacağı tereddüt konusu olabilir. Birlikte mülkiyetin elbirliği mülkiyeti mi paylı mülkiyet mi olduğuna bakılarak bu sorun çözülmelidir. Paylı mülkiyette kira sözleşmesinde kiraya veren taraf paylı mülkiyet sebebiyle birden çok kişiden oluşuyorsa kural olarak fesih, pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılır. Çünkü fesih, önemli yönetim işlerindendir. Yargıtay’ın bir kararı, “dava konusu taşınmaza ait tapu kaydında taşınmazın ayrı mülkiyete konu olduğu anlaşılmaktadır. Pay ve paydaş çoğunluğu yargılama sırasında sağlanabilir ise de ihtarnamedeki eksiklik sonradan tamamlanamaz. Bu nedenle fesih ihbarının pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmadığı nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır” şeklindedir.

Y. 6. HD 29.02.2016 tarihli ve E. 2016/750, K. 2016/1447 sayılı kararı, Ruhi/Ruhi, s. 288; “Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre sözleşmeyi sona erdirecek fesih ihtarnamesinin yine dava açılmasındaki usullere uygun şekilde pay ve paydaş çoğunluğunca keşide edilmesi gerekmektedir. Da yanak ihtar sadece davacılardan paydaş H. S. tarafından keşide edilmiştir. Bu durumda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan keşide edilen ihtar akdi feshi hukuki neticesini doğurmaz” (Y. 6. HD 12.11.2015 tarihli ve E. 2015/7764, K. 2015/9788 sayılı kararı, Ruhi/Ruhi, s. 539).Elbirliği mülkiyetinde ise oybirliği gerekir. Nitekim Yargıtay’ın bir kararı, “elbirliği mülkiyeti nedeniyle mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, icra takibinin mirasçıların tamamına karşı yapılması zorunludur. Bu nedenle takipteki bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün bulunmadığından davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekir” şeklindedir.
2. Elbirliği mülkiyeti (TMK m.702 )

Elbirliği mülkiyetinde ise oybirliği gerekir. Nitekim Yargıtay”ın bir kararı, “elbirliği mülkiyeti nedeniyle mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, icra takibinin mirasçıların tamamına karşı yapılması zorunludur. Bu nedenle takipteki bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün bulunmadığından davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekir” şeklindedir.

«TMK m.640 uyarınca elbirliği ile mülkiyette kira tespit davası hep birlikte açılmalı, değilse dava açan dışındaki mirasçılar muvafakat vermeli veya aynı avukata vekalet verilmeli veya terekeye temsilci atanıp davaya dahil etmesi gerekir. Aksi takdirde aktif husumet ehliyeti yokluğundan dava reddedilir. » Y. 6. H.D 2015/2036 E., 2015/3614

 

1) Engin DAŞLI 2017 s.43

 

Görevli Mahkeme ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme

Kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm -tarafları tacir olsa bile(tespit, uyarlama , alacak, tazminat, tahliye vs ) davalarda görevli mahkeme HMK 4/1-a (HUMK 8/11-1)SULH HUKUK MAHKEMESİ‘dir.

Mahkeme : Dava sebebi ve taleple ile bağlı, hukuki sebeple bağlı değil. (TBK m.60)

Kira sözleşmesine dayalı alacak ve tahliye davasında kira ilişkisi inkar edilmiş, kiraya veren kanıtlayamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan dava reddedilir. Asliye Hukuk Mahkemesinde TMK göre Müdahalenin önlenmesi ve Ecrimisil davası açılabilir.

Kiradan kaynaklanan icra takiplerine ilişkin itiraz, şikayet ve İİK 269/a tahliye talepli davalarda İcra mahkemeleri yetkili olup başvurularda KABUL veya RED kararı verilir, GÖREVSİZLİK kararı veremez.

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNDE Müd. Önlenmesi ve ecrimisil tazminatı istenilmiş, davalı kiracı olduğunu savunup kira kanıtlanmış ise görevsizlik kararı verilmeyip dava RED edilir.

Yetkili Mahkeme

Tahliye davasında yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre tespit edilir. HMK m.5 kapsamında yetkili mahkeme davalı gerçek veya tüzel kişinin dava açıldığı esnada bulunduğu yer mahkemesidir. Yine özel yetki kapsamında “Sözleşmeden doğan davalarda yetki” başlıklı HMK m.10’da kişiler arasında herhangi bir sözleşme varsa sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesini de yetkili kılmıştır. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi de yetkilidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Sonuç itibariyle davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde dava açılabilir.
Sulh Hukuk Mahkemelerinde Basit Yargılama usulü uygulanmaktadır. Bu nedenle yetki itirazları ilk itiraz olarak en geç davalı için cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir. Aksi taktirde yetkisiz olan mahkeme zımni olarak yetkili hale gelecektir.

 

YARGITAY KARARLARI

Tahliye taahhüdündeki imzanın inkarı durumunda Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması gerekir.

Kiracı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığı yahut tarihe itiraz ederse itirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinden istenemeyecektir. Nitekim Yargıtay emsal bir kararında ‘Kira sözleşmesi 01.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 01.07.2013 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.06.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 01.07.2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davacı, söz konusu 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli, adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Ancak davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; “müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır” diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez.’ (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E:2015/1019K: 2015/1686 Tarih: 23.02.2015)

Bu takdirde Tahliye talebinde bulunan kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açmak mecburiyetindedir.