Sözleşme Nasıl Yapılır?

Sözleşmeler

Not: Vatandaşları bilinçlendirmek maksadıyla sade ve anlaşılır bir dil kullanılmıştır.

Sözleşme/Akid/Ukud nedir?

Taraflar arasında herhangi bir konuda yapılan anlaşmanın söz, yazı veya elektronik bir ortama dökülmesidir.

TBK Kanunu bu konuya açıklık getirmiştir.

Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere sözleşmenin kurulması için öncelikle karşılıklı ve birbirine uygun olması koşuluyla bir beyan gerekir.

Bu durumda tarafların yapmış olduğu anlaşma teklifine hukuki zeminde icap(öneri) denilmektedir. Önerinin muhattabı ise Kabul beyanında bulunarak sözleşmenin kurulmasını sağlamaktadır. Kabul açık olacağı üzere örtülü yani kapalı bir şekilde yapılabilir. Yani size bir telefonu satmayı isteyen arkadaşınıza “Evet kabul ediyorum.” demenize gerek olmadan telefonu alır parayı verirseniz iradenizi sözlü olarak söylemeseniz de örtülü olarak vermiş olmaktasınız. Kabulün örtülü olarak gerçekleştiği durumlarda, kabul iradesi ya aktif bir davranış yoluyla ya da pasif bir davranış(susma) yoluyla açıklanır. Ancak unutulmaması gerekir ki tek başına Susma Kabul anlamına gelmez. Size karşı bir teklif sunulup bunu 1 hafta içinde kabul etmezseniz sözleşme kurulmuş sayacağım şeklinde bir beyana karşılık vermek zorunda olmadığınız gibi susmanız sözleşmenin kurulmasına neden olmaz. Bunun aksi hukuki zeminde düşünülemez ve kabul edilemez.

Vatandaş Sözleşme Kurarken Nelere Dikkat Etmeli?

Sözleşme kurulmasında vatandaşın bilgisizliği yararlanılmaya çok müsait bir konudur. Tüm bunlara engel olmak için sözleşme kurulmasından önce mutlaka detaylı araştırma yapılmalı veya bir avukat yardımından yararlanılmalıdır.

Öncelikle Türk Borçlar Kanunu 2. Maddesinde

Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır.

İfadesine yer vermiştir. Her sözleşmenin kendisine ait esaslı unsurları bulunmaktadır. Sözleşmede bu unsurlar; “satılan şey”, “semen” ve “tarafların satılan ş ey ile semenin mübadele edilmesi (değiştirilmesi) hususundaki anlaşmaları”dır.

Bir satım sözleşmesinde bu unsurlar “Satılan Eşya”, “Para” , “Satış konusunda birbirine uygun İrade Beyanı” şeklinde kendisini gösterir.  Kanunun belirtmiş olduğu esaslı noktalar bunlardır. Bu bilgiye sahip olunmasa bile sözleşmelerde bu hususlara zaten yer verilmektedir.  Yine de sözleşmenin geçerli olması ve haklarını korumanız amacıyla bu hususlara detaylıca yer veriniz. İkinci derecedeki noktalar ise malın kim tarafından ambalajlanacağı kimi yan yükümlülüklerdir. Bu ve benzeri konularda sözleşmede hüküm yoksa bile sözleşme geçerlidir. Ancak mutlaka bunlara yer verilmesi sonraki uyuşmazlıklar için lehinize olacaktır.

Öneri ve Kabul Süreleri

Bir malın satışı konusun da karşı tarafa herhangi bir mektup veya bir elektronik posta göndermiş iseniz (Öneri-İcap) bu öneriniz karşı tarafça kabul edildikten sonra sözleşme kurulacak ve siz bu sözleşmeden ben cayıyorum deme imkanınız olmayacaktır. Halk arasında bu çok bilinmiyor olsa da bir konuda anlaştıktan sonra (yukarıdaki bahsedilen esaslı noktalar) sözleşmeden cayamazsınız. Ancak telefon ile veya yüz yüze konuştuğunuz kişilere yöneltilen öneri derhal cevaplanmaz veya kabul edilmezse önerinizden kurtulmuş olursunuz. Bu konuda TBK 4. Maddesinde

Kabul için süre belirlenmeksizin hazır olan bir kişiye yapılan öneri hemen kabul edilmezse; öneren, önerisiyle bağlılıktan kurtulur.

denilerek açığa kavuşturmuştur. Gönderilen mektup ve benzeri şeyler noktasında ise TBK 5. Maddesinde ele alınmıştır.

Geri alma açıklaması, diğer tarafa öneriden önce veya aynı anda ulaşmış ya da daha sonra ulaşmakla birlikte diğer tarafça öneriden önce öğrenilmiş olursa, öneri yapılmamış sayılır.

Söz konusu sözleşmeden bu şartlar gerçekleşmeden iadeden kaçınırsanız karşı tarafça sözleşmenin ihlali nedeniyle Menfi Zararların giderilmesi için şahsınıza karşı Asliye Hukuk Mahkemelerinde tazminat davası açabilir. Burada sözleşme için yaptığı masrafları talep edebileceği gibi aynı ürünü daha pahalıya almak zorunda kaldıysa aradaki farkı talep edebilir. Bu husus vatandaşlar tarafından bilinmemekte olup kısa bir telefon ve sms göndererek “Satmıyorum.” şeklinde cayılabileceği düşünülse de bu düşünce yanlıştır. Bu konuda ciddi bir zararınız doğmuş ise Tazminat Davası açabilirsiniz.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

TBK-12

Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.

Türk Borçlar Kanunu sözleşmeler konusunda herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Yani sözleşmeyi illa bir kağıda yazmak zorunda olmadığınız gibi sıraya hatta bir duvara yazabilirsiniz. Ancak bunlar hukuken mümkün ancak kanıtlamak noktasında zor olan hususlardır. Tüm bunlara rağmen kanunda bazı sözleşmelerde kanuni şekil öngörülmüştür. Bu istisnai sözleşmelerde bu şekile uyulmazsa öğreti ve uygulamada bunun yaptırımı kesin hükümsüz yani sözleşmenin geçersizliğidir. Herkes tarafından ileri sürülebileceği gibi hakim tarafından Re’sen göz önüne alınacaktır. En çok karşılaşılan husus Taşınmazların satışında olması nedeniyle bu konuya örnek verecek olursak:

Taşınmazların Satışında TBK m.237/1’e göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Bu hususa ilişkin diğer düzenlemeler ise Türk Medeni Kanunu m.706 ve Tapu Kanunu m.26’dır.

TBK 237

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. (Tapu memurluğu) Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. (Noter) Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. (ıslak imzalı)

Söz konusu şekillere dikkat edilmezse taraflar sözleşmenin geçersizliği her zaman ileri sürebilir. Hakim uyuşmazlık önüne geldiğinde bunu re’sen gözetip sözleşmenin geçersiz olduğunu belirtebilir. Bu nedenledir ki eskisi kadar sık yaşanmasa da Tarla satımlarında yazılı olarak tarafların yaptığı sözleşmelerle karşılaşılmaktadır. Bu sözleşmeler hukuken Resmi Şekilde yapılmadığı için Geçersizdir. Öğretide edimlerin bilerek ve isteyerek yerine getirilmesi durumunda sözleşmenin geçerli olacağını düşünenler olsa da uygulamaya bu düşünce hakim değildir. Tahvil yöntemi ile mevcut sözleşme eğer noter aracılığıyla yapıldıysa Taşınmaz Satım Vaadi olarak yorumlansa da riskli bir durumdur. Bu nedenle bir sözleşme yapılacaksa şekil şartına sahip olup olmadığına dikkat edilmeli ve buna uygun sözleşmeler yapılmalıdır. Sözleşme geçersizlikle sonuçlanırsa taraflar almış oldukları edimleri karşılıklı olarak iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre de harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda alınan şeylerin iadesi gerekir.

Ancak unutulmamalıdır ki Türk Kanun Sistemi kötüniyeti korumamaktadır. Sözleşmenin geçersiz olduğunu bilerek (örneğin bir taraf avukattır) sözleşmeyi yapan veya aradan uzun zaman geçmişse sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunu’nun 2 maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması olacağı için sözleşme geçerli olacak ve baştan itibaren hüküm ve sonuç doğuracaktır. Yine unutulmamalıdır ki bunun dışında tarafların iradesiyle sözleşmeyi biz geçerli kılıyoruz bu noktada rızamız var gibi ifadeleri sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceklerdir. Tekrardan bu sözleşmeyi en baştan kanuni şartlara uygun şekilde yapmaları gerekmektedir.

Sözleşmede Sonradan Yapılacak Olan Değişiklikler

Değişen koşullar ve yeni gereksinimler dolayısıyla sözleşmede değişikliği gidilmesi en olağan durumdur. Kanun koyucu bu noktada da bir düzenlemeye gitmiştir. Burada Kanuni Şekil veya tarafların herhangi bir şekle tabii olmayan bir sözleşmeyi İradi olarak şekle tabii kılmalarına göre ayrım yapmak gerekecektir.

Kanuni Şekil olduğu durumlarda: (Taşınmaz Satışı, Taşınmaz Satış Vaadi, Geri alım Sözleşmesi vs)

Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. (TBK 13)

Kanuni şekle sahip olan sözleşmeler birebir aynı şekille değiştirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde bu değişiklikler geçersiz sayılacaktır.

İrade Şekil olduğu durumlarda: (Satım Sözleşmesinin yazılı yapılması gibi)

TBK 13. Maddesi sadece kanuni şekle ilişkin olup iradi şekli kapsamaz. Taraflar, yapacakları sözleşme için iradi şekil şartı kararlaştırmışlarsa, daha sonra bu sözleşmede değişiklik yapmak istediklerine aynı şekli uymak zorunda değildir.

Kira Sözleşmesinin Şekli

Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabii değildir. Taraflar esaslı unsurlarda anlaştığı sürece yazılı bir sözleşme olmasa da sözleşme kurulmuş sayılır. TBK 15.maddesinde belirtildiği üzere kanunda özel olarak düzenlenmemiş sözleşmeler herhangi bir şekle tabii değildir. Ancak dikkat edilmesi gereken sözleşmenin kurulmuş olmasından çok kanıtlanabilirliğidir. Uyuşmazlık ortaya çıktığında kira bedelinin miktarı veya kira sözleşmesinin varlığı konusunda inkar ile karşılaşılması riski her zaman vardır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu Senetle ispat zorunluluğu getirdiği durumlarda alacağın varlığı ancak ve ancak senetle yani kira sözleşmesi ile kanıtlanmalıdır. Bu miktar 2019 yılı için senetle ispat zorunluluğu ve senede karşı tanıkla ispat yasağına ilişkin parasal sınır 3.660 TL olup, 512 nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile 2020 yılı için % 22,58 oranında artırılarak uygulanacaktır. Yıllık kira miktarının toplamı bu miktarın üzerinde ise kira sözleşmesinden dolayı alacağını alamayışını ve buna ilişkin diğer iddiaları kanunda “Senet” ile ispat edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Buradaki senet Islak imza olması şartıyla herhangi bir belge olabilir. Kira sözleşmesinin bu nedenle mutlaka ıslak imzalı olması gerekir.